Qui di seguito potete trovare alcune domande ricorrenti relative al tema “immobili e Condomini”.
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DOMANDE RICORRENTI (F.A.Q.)
1) È possibile e consentita una rinuncia alla comproprietà sulle parti comuni dell’edificio? In altri termini può il condomino rinunciare ad un bene in comproprietà condominiale e con ciò sottrarsi alle relative spese?
2) L’amministratore di condominio è un lavoratore dipendente dei condomini?
3) L’amministratore di condomini deve possedere determinati titoli o abilitazioni per esercitare tale attività?
4) è sempre necessaria la nomina di un amministratore di condomini?
5) L’ amministratore in c.d in prorogatio ha gli stessi poteri di quello regolarmente nominato dall’assemblea?
6) Esiste un limite massimo di deleghe per farsi rappresentare in assemblea conferibili ad un singolo condomino?
7) la delega deve farsi per iscritto?
8) è ammissibile una sub-delega ossia può il delegato-condomino delegare a sua volta un altro condomino a rappresentarlo in assemblea?
9) revocabile la delega ad esprimere il voto in assemblea condominiale?
10) è valida la clausola contrattuale che dispone che il costruttore-venditore si riserva la facoltà di nominare il primo amministratore del condominio?
11) l’amministratore può comunicare agli altri condomini fuori dalla sede assembleare i nomi dei condomini morosi?
12) I così detti consiglieri di condominio o di scala hanno poteri di gestione sul condominio e possono partecipare dei poteri dell’amministratore in carica?
13) è possibile che l’amministratore si faccia sostituire da un altro soggetto per compiere la gestione del condominio?
14) Si può vietare ai condomini di tenere animali in casa?
RISPOSTE
1) È possibile e consentita una rinuncia alla comproprietà sulle parti comuni dell’edificio? In altri termini può il condomino rinunciare ad un bene in comproprietà condominiale e con ciò sottrarsi alle relative spese?
La risposta al quesito è positiva se ricorrono particolari presupposti. La norma relativa alla risoluzione del problema è l’art. 1118, 2o comma c.c che sembrerebbe negare tale possibilità dicendo che: “il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione”. La Cassazione ha di recente affermato che in alcuni casi la rinuncia alla comproprietà è possibile nonostante nel passato aveva negato tale facoltà. Il tutto dipende dice la Cass. dalla natura del bene comune rispetto al bene individuale e al loro collegamento funzionale. Se il bene condominiale non è essenziale per l’esistenza del condominio il condomino può rinunciare al bene e sottrarsi alle spese. Il bene essenziale è quello che non può essere materialmente scisso dall’intero fabbricato perché altrimenti verrebbe meno lo stesso condominio. È possibile quindi rinunciare ai beni solamente funzionali ossia quelli che seppur collegati all’edificio comune possono essere distaccati dallo stesso purchè non provochino deterioramento sensibile del tutto Nello specifico il condomino potrà rinunciare a quegli impianti superflui (vecchie impianti in disuso ormai tecnologicamente obsoleti) in relazione alle condizioni obiettive e alle esigenze moderne di vita, ovvero illegali, perché vietate da norme imperative. Alle spese per tali beni perché ancora proprietari saranno solo i condomini che intendono conservarli.
2) L’amministratore di condominio è un lavoratore dipendente dei condomini?
La risposta è negativa perché tra condominio e amministratore non sussiste un rapporto di lavoro subordinato. L’amministratore è un libero professionista che svolge la propria attività in nome e per conto e nell’interesse del condominio che lo ha incaricato di tali compiti
3) L’amministratore di condomini deve possedere determinati titoli o abilitazioni per esercitare tale attività?
La risposta è negativa in quanto si tratta di una attività libera che non richiede né abilitazioni ne particolari requisiti professionali. È tuttavia un soggetto che svolge attività professionale che richiede spesso la risoluzioni di problemi tecnico-giuridici anche di notevole complessità. È quindi opportuno affidare incarichi condominiali a soggetti comunque qualificati, che abbiano acquisito esperienza nelle pratiche condominiali attraverso appositi corsi di formazione pubblici o privati i quali rilasciano al termine attestati di buon esito.
4) è sempre necessaria la nomina di un amministratore di condomini?
Non è sempre necessaria la nomina di un amministratore salvo il caso in cui i condomini siano più di quattro. In altri termini il codice civile all’ art. 1129 stabilisce obbligatoriamente la nomina di un amministratore sopra la soglia di quattro condomini (singoli proprietari delle unità immobiliari). È peraltro un obbligo senza sanzione che lascia la possibilità a qualunque condomino di ricorrere al Tribunale per chiedere la nomina di un amministratore giudiziario sempre che si oltrepassi la soglia di quattro condomini (costui avrà gli stessi diritti e obblighi di quello nominato dall’assemblea). L’amministratore è quindi un soggetto nominato o dall’assemblea con le prescritte maggioranze oppure dal Tribunale su ricorso anche di un solo condomino. L’ art 1129 c.c è un articolo inderogabile non modificabile o cancellabile dai condomini neanche con delibera unanime ne da un eventuale regolamento condominiale di natura contrattuale. L’atto che si ponesse in contrasto con tale inderogabilità sarebbe nullo di diritto.
5) L’ amministratore in c.d in prorogatio ha gli stessi poteri di quello regolarmente nominato dall’assemblea?
La risposta è positiva in quanto per il principio di continuità il mandato di amministratore non cessa automaticamente con il decorso di un anno ( 1129 c.c) ma attende necessariamente la nomina di un altro soggetto alla carica di amministratore. Il altri termini l’ufficio di amministratore non può essere vacante in quanto il condominio a necessariamente bisogno del suo rappresentante per poter continuare a gestire se stesso. L’amministratore in prorogatio mantiene tutti i suoi obblighi le sue responsabilità ma anche i suoi originari poteri finche non venga sostituito da un altro soggetto. I poteri rimangono intatti non solo perché non c’è una valida ragione per pensare il contrario ma altresì in quanto il rapporto fiduciario tra condomini e amministratore si reputa ancora intatto fintanto che l’amministratore in prorogatio non venga sostituito con un altro.
6) Esiste un limite massimo di deleghe per farsi rappresentare in assemblea conferibili ad un singolo condomino?
La risposta dipende da un fattore facilmente accertabile ossia le norme previsti dal regolamento condominiale di tipo contrattuale ( che è quello predisposto dal costruttore-venditore o approvato all’unanimità dall’assemblea condominiale) Se nulla è previsto non ci sono limiti al numero di deleghe conferibili al singolo condomino.
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7) la delega deve farsi per iscritto?
La risposta è no salvo che il regolamento contrattuale preveda tale forma. Nel nostro ordinamento vige il principio della libertà delle forme degli atti giuridici ossia che se non è la legge od un contratto ( rientra in quest’ultimo il regolamento condominiale di tipo contrattuale) ad importi una determinata forma questa è libera. Ecco perché la delega ad esprimere in assemblea la volontà di un altro condomino assente è un atto a forma libera e quindi la delega potrà essere anche orale purchè ricollegabile alla volontà del delegante. L’amministratore non potrà quindi negare validità ad una delega orale.
8) è ammissibile una sub-delega ossia può il delegato-condomino delegare a sua volta un altro condomino a rappresentarlo in assemblea?
L’orientamento prevalente è di segno negativo ossia non si ammette in generale tale facoltà. Il motivo discenderebbe dall’intuitus personae che è quel principio per il quale nei rapporti tra delegante e delegato è fondamentale la fiducia. In altri termini la delega di compiere atti giuridici come è quello di emettere dichiarazioni in sede di assemblea ( tra cui votare) si fonda sulla fiducia che il delegante-condomino ripone sul delegato-condomino. Ammettere la sub-delega vorrebbe dire sopprimere questo rapporto di fiducia tra due soggetti. Attenzione sarebbe però ammissibile qualora sia lo stesso delegante-condomino ad autorizzare la stessa sub-delega all’atto di conferimento al primo condomino-delegato.
9) revocabile la delega ad esprimere il voto in assemblea condominiale?
È senz’altro revocabile la delega purchè tale revoca sia portata a conoscenza del delegato, ossia gli sia comunicata la volontà di revocare
10) è valida la clausola contrattuale che dispone che il costruttore-venditore si riserva la facoltà di nominare il primo amministratore del condominio?
La clausola in questione è da ritenersi nulla e quindi improduttiva di qualsiasi effetto perché in contrasto con quanto previsto dagli artt. 1129 e 1136 C.C . Si tratta di una nullità così detta testuale perché è la stessa legge ( artt.1136 c.c) a dirci che è solo l’assemblea che ha l’onere di nominare l’amministratore quando i condomini sono più di quattro ed in sua vece l’autorità giudiziaria qualora la prima non provveda.
11) l’amministratore può comunicare agli altri condomini fuori dalla sede assembleare i nomi dei condomini morosi?
La risposta è negativa. L’amministratore condominiale è un professionista che gestisce condomini ed immobili ed effettua inevitabilmente trattamento di dati personali ( nome, cognome, codice fiscale dei condomini ecc.). Regola generale è che egli tratti i dati previa informativa che consenso dell’interessato. In altre parole l’amministratore dovrà curare il trattamento con la dovuta diligenza e trattare i dati solo relativamente agli obblighi che gli competono che sono indicati dall’articolo 1130 c.c. Non rientra tra i compiti dell’amministratore comunicare a terzi ( ossia a chi non è titolare dei dati) Informazioni relative al corretto adempimento degli oneri condominiali. Sono terzi anche gli altri condomini. Manca oltretutto un interesse ( salvo un insana curiosità) giuridico a sapere chi è moroso in quanto è solo l’amministratore gravato dall’obbligo di riscuotere i contributi. Oltretutto il trattamento dei dati personali è considerata dai più una attività intrinsecamente pericolosa e quindi sarà cura dell’amministratore adottare tutte quelle misure di sicurezza idonee a palesare all’esterno situazioni inerenti a dati dei propri condomini. Sarà opportuno che l’amministratore qualora voglia comunicare ai condomini situazioni di morosità lo faccia evitando nel modo più assoluto che il nome o qualsiasi altro segno identificato del condomino moroso sia riconoscibile all’esterno (ad esempio esponendo in bacheca i morosi omettendo i loro nomi) Eventuali violazioni saranno passibili di risarcimento del danno e potrebbero anche sfociare in responsabilità di tipo penali ( vedi il reato di diffamazione)
12) I così detti consiglieri di condominio o di scala hanno poteri di gestione sul condominio e possono partecipare dei poteri dell’amministratore in carica?
La risposta è negativa in quanto la loro figura non è prevista dal codice ed appartiene alla Prassi condominiale. La legge individua nell’amministratore il soggetto obbligato ad gestire il bene comune e gli concede i relativi poteri per farlo. È pur vero che l’articolo sui poteri/doveri dell’amministratore non è inderogabile (1130 c.c) Questo vuol dire che un eventuale regolamento condominiale o un’assemblea ( 1131 c.c) potrebbe conferire maggiori ma non minori. Nulla vieta sempre non intaccando le prerogative dell’amministratore e i suoi poteri che l’assemblea dia una procura ( eventualmente doppiato da un contratto di mandato) ad un soggetto magari condomino per svolgere specifici atti che si ritengono eseguibili in maniera più consona dallo stesso anziché dall’amministratore. Ovvio che cos’ dicendo siamo fuori dalla figura del consigliere di condominio comune nella prassi ma rientriamo nella figura della mandatario con rappresentanza che è una figura tipizzata all’articolo 1704 c.c
13) è possibile che l’amministratore si faccia sostituire da un altro soggetto per compiere la gestione del condominio?
In assenza di divieti espliciti che impliciti la risposta è positiva in quanto è applicabile per analogia il principio stabilito dal 1717 c.c che prevede la sostituzione del mandatario con altri soggetti nell’esecuzione del mandato. È pur vero che se l’amministratore-mandatario non è stato autorizzato o questa sostituzione non era necessaria egli risponde dell’operato della persona sostituita. Se la sostituzione era invece necessaria (perché conseguenza di un fatto imprevedibile e urgente) risponderà direttamente il sostituto. Se il mandante-condominio aveva autorizzato la sostituzione senza indicare la persona l’amministratore-mandatario risponde soltanto se è in colpa nella scelta e comunque l’amministratore-mandatario risponde sempre delle istruzioni che ha impartito al sostituto.
14) Si può vietare ai condomini di tenere animali in casa?
La detenzione di animali all’interno delle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva può essere vietata solo se una simile clausola è inserita in un regolamento contrattuale, di norma quello predisposto dal costruttore e allegato agli atti d’acquisto. Il divieto stabilito in un regolamento non contrattuale non ha alcun rilievo (Tribunale di Piacenza 10/4/2001).